Novas regras contábeis na construção civil

A construção civil, em especial a Incorporação Imobiliária, está inserida em um segmento da economia no qual a elaboração do produto, bem como o recebimento integral pela negociação dele, demanda um período superior a um exercício social. As demonstrações contábeis dessas instituições, por serem complexas de elaborar, são difíceis de serem utilizadas como fonte de informações.

Com o objetivo de harmonizar as normas contábeis brasileiras com as normas internacionais, as leis 11.638 de 2008 e 11.941 de 2009 introduziram importantes alterações na lei 6.404 de 1976 quanto aos registros contábeis, inclusive a criação do CPC (Comitê de Pronunciamentos Contábeis) em função da necessidade de:

Convergência internacional das normas contábeis (redução de custo de elaboração de relatórios contábeis, redução de riscos e custo nas análises e decisões, redução de custo de capital). Centralização na emissão de normas dessa natureza (no Brasil, diversas entidades o fazem). Representação e processo democráticos na produção dessas informações (produtores da informação contábil, auditor, usuário, intermediário, academia, governo).

Aspectos contábeis

A Resolução do CFC (Conselho Federal da Contabilidade) n^o 963/05 foi revogada pela Resolução no 1.266/09 que aprova a IT 13 - Contabilização dos contratos imobiliários. A Resolução do CFC n^o 1.154/09 de 23 de janeiro de 2009 aprova a NBC T 10.23 que trata da contabilização das operações das Entidades de Incorporação Imobiliária.

Pela norma contábil, a Receita da Incorporação Imobiliária deve ser reconhecida proporcional à execução física da obra ou somente ao final da construção, dependendo do contrato.

Quando temos contrato de venda de unidade imobiliária nos termos da lei 4.591/64, em que o incorporador assume a responsabilidade de entregar unidade pronta e acabada por preço determinado e se responsabiliza pela construção, de acordo com os conceitos contábeis temos venda de bens. Nesse caso a NBC T 10.30 seria a mais apropriada, a Receita então reconhecida na entrega das chaves.

Quando temos contrato de venda de unidade imobiliária nos termos da lei 4.591/94, em que o incorporador vende a fração ideal do terreno e a construção é contratada pelos adquirentes na modalidade de empreitada a preço fechado, temos uma venda de bens em relação à fração ideal do terreno e venda de serviços pela construtora, que pode ser ou não a mesma pessoa do Incorporador. Nesse caso o procedimento mais adequado é da NBC T 19.21, reconhecimento da receita proporcional ao andamento físico da obra.

As questões controversas estão na identificação do momento em que o incorporador transfere ao comprador o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel em construção. O adquirente de unidade em construção ou a construir somente terá a posse do imóvel na entrega das chaves no momento em que passa a ter o controle, os riscos e o benefício da propriedade. Por outro lado, mesmo antes da transferência da posse o adquirente pode ceder os direitos do contrato, dar em garantia e ter direito real nos termos do Código Civil.

No caso de o incorporador transferir o controle, os riscos e os benefícios da propriedade do imóvel, em sua totalidade, de uma única vez, estará ao alcance da NBC T 19.30. Pela análise do item 14 da norma todas as condições estarão satisfeitas na data da transmissão da posse da propriedade na maioria dos contratos de venda de unidades na planta.

Na data do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóveis em construção, onde o Incorporador assume a obrigação de entregar o imóvel pronto e acabado, este assume a obrigação da entrega de um bem e não a execução de um serviço.

Fonte:Martelene Carvalhaes, advogada, contadora e consultora tributária da MLF Consultoria Tributária

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As discussões sobre o assunto poderiam ser encerradas com um pronunciamento oficial da CPC, o que não ocorreu até o fechamento desta edição.

A questão é em relação ao momento em que a receita da venda de imóveis deve ser reconhecida no resultado, proporcional ao andamento da construção ou na transmissão da posse, ou seja, na data da entrega das chaves. Cabe lembrar que para fins de tributação a receita é reconhecida pelo regime de caixa, conforme instrução normativa da Receita Federal.

Dado a complexidade dessa operação, seria necessário uma explicação adicional sobre a adoção das normas internacionais aos contratos de compra e venda de imóveis na planta com a emissão de uma orientação formal do CPC.

Até o exercício de 2005 as incorporadoras adotavam as determinações da legislação tributária no reconhecimento das receitas de venda de imóveis na planta. A IN SRF n^o 84/79 e art. 413 do RIR/99 - Regulamento do Imposto de Renda, determina que à opção do contribuinte os tributos podem ser pagos pelo regime de caixa.

Em 2005, o CFC (Conselho Federal de Contabilidade), entendendo que tal procedimento fere princípio contábil, expediu a NBC (Norma Brasileira de Contabilidade) T (Técnica) 10.5 aprovada pela Resolução 963/05 onde determina que o reconhecimento da Receita deve seguir os procedimentos adotados nos contratos de longo prazo, pelo andamento da construção, podendo inclusive adotar um dos dois métodos: com base nos custos incorridos ou com base no progresso físico confirmado por laudo técnico.

Aspectos fiscais

De acordo com o ADI SRF (Ato Declaratório Interpretativo da Secretaria da Receita Federal) n^o 18 de 2005, a Receita Federal não admite para fins tributários as disposições dessa resolução, mantendo a tributação pelo regime de caixa. Em 2009 a lei 11.941 altera dispositivo da lei 6.404/76 não admitindo Balanços societários e fiscais, sendo que as determinações da legislação tributária, quando diferente das normas contábeis, devem ser registradas em livros auxiliares.

Os procedimentos para elaboração das demonstrações contábeis, bem como do resultado do exercício, são determinados pela Legislação Societária e Legislação Tributária. O conflito de normas tributária e contábil muitas vezes conduziu as empresas do setor à elaboração de dois balanços, o denominado "Balanço Societário" e o denominado "Balanço Tributário", possibilidade eliminada pela lei 11.941/09.