Construção ganha índice de rentabilidade

Construção ganha índice de rentabilidade
Indicador visa medir a variação do valor dos imóveis por tipologia, ao longo do tempo e por regiões geográficas

Por Larissa Leiros Baroni

Primeiro indicador de rentabilidade imobiliária trará dados consolidados sobre a receita de investimentos no setor

Está em desenvolvimento a criação do Ibri (Índice de Referência de Rentabilidade do Mercado Imobiliário Brasileiro), instrumento desenvolvido pela Fundação Getúlio Vargas sob a coordenação da Abrapp (Associação Brasileira de Entidades Fechadas de Previdência Complementar) para medir a rentabilidade dos ativos no Brasil. Com informações sobre valores, transações, despesas e receitas, o índice possibilitará a avaliação prévia da valorização dos ativos imobiliários, além de possibilitar a comparação do setor com outros segmentos da economia.

É o que garante Paulo Picchetti, idealizador do índice e pesquisador do Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas. Segundo ele, a criação do indicador é uma exigência natural do próprio mercado imobiliário. "Hoje, cada investidor conhece a rentabilidade de sua carteira de imóveis, porém desconhece o desempenho do mercado como um todo", explica.

A posição de Picchetti é compartilhada por Carla Safady, coordenadora da comissão técnica de investimentos imobiliários da Abrapp e gerente de investimentos imobiliários da Valia, que ressalta a restrição dos indicadores do mercado imobiliário ao vetor preço. "Enquanto os tradicionais índices de preço refletem a valorização do preço do ativo, o indicador de rentabilidade avaliará dois vetores: os ganhos a partir da renda do aluguel e a valorização patrimonial", compara ela.

O Ibri, no primeiro momento, trará dados consolidados apenas sobre a receita de investimentos de imóveis comerciais, incluindo shopping centers, escritórios comerciais, galpões industriais, garagens, entre outros. "Para testar a eficiência do indicador desenvolvemos, primeiramente, um projeto-piloto apenas com as empresas associadas à Abrapp. Com a efetividade dos resultados, vamos ampliar a base de dados para alcançar representatividade nacional", relata a gerente da Valia.

A extensão do índice para imóveis residenciais, de acordo com Carla, será natural. "À medida que os portfólios dos investidores forem se modificando, adaptações no índice serão necessárias. Ou seja, com o aumento da compra de papéis de base imobiliária a rentabilidade desses ativos passa a integrar o indicador", diz ela, que atribui o processo transitório ao amadurecimento natural do mercado.

O lançamento nacional do mais novo indicador, com a divulgação dos primeiros números, está previsto para o primeiro semestre de 2011. Ainda sim Picchetti afirma que os dados do medidor começam a ganhar forma. "Já foi definido um estatuto com todas as regras referentes ao desenvolvimento do índice, bem como a criação de um conselho consultivo com o envolvimento dos mais variados agentes do setor imobiliário", aponta. Neste momento, o indicador está na fase de coleta de dados de todas as entidades envolvidas.

O pesquisador ressalta a importância do Ibri a partir de uma analogia à funcionalidade da bolsa de valores sem o Índice Bovespa (Ibovespa) - o mais importante indicador do desempenho médio das cotações das ações negociadas em São Paulo. Para Carla, com a equalização dos dados do mercado imobiliário será possível estabelecer parametrização tanto para os atuais investidores como para os futuros empreendedores do setor. "Não há vantagem nenhuma para ninguém esconder o panorama do segmento, como tem sido feito até hoje", alerta ela.

Maior conhecimento e transparência que, segundo Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), pode atrair novos investidores nacionais e internacionais ao setor. "Com o patrimônio ativo construído e expandido nos últimos cinco anos, já é possível ter um ponto de partida e uma mostra grande no País, que não se restrinja apenas ao eixo Rio-São Paulo", assegura. Ele ressalta ainda a possibilidade de os investidores olharem para o mercado imobiliário como uma rentável alternativa de negócio. "As estatísticas possibilitam investimentos mais racionais."

Embora nem tenha sido lançado, o índice já divide a opinião de especialistas. Ao mesmo tempo em que a transparência pode favorecer a atração de investidores, para alguns pode propiciar o controle do Banco Central em relação ao mercado imobiliário. É o que aponta Radegaz Nasser Junior, vice-presidente de relações institucionais do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia). Para Petrucci, porém, o ganho da informação é muito maior do que o risco do suposto controle da supervalorização dos imóveis no País. Picchetti garante ainda que se o Banco Central quiser realmente fazer esse controle não precisará do índice para tal.

Mesmo que Osório Gatto, membro do Ibape-SP, também reconheça a importância do monitoramento da valorização do mercado imobiliário, ele não acredita na potencialidade do índice como diagnóstico específico ou avaliação pontual. "Até mesmo imóveis da mesma tipologia e localizados em uma mesma rua podem dobrar de valores por apresentarem padrões construtivos e estados de conservações distintos", justifica ele, que atribui a dificuldade do diagnóstico a partir da experiência do Ibape-SP na criação de índices de taxas de rendimentos de imóveis na cidade de São Paulo. "Na apuração dos dados, encontramos diversas dificuldades, pois o mercado imobiliário varia de bairro para bairro, tipologia para tipologia."

Nasser Junior acrescenta o risco de o índice não corresponder à realidade do setor. "Com a ausência de estudos e o dinamismo do mercado de trabalho, as chances de que haja inconsistência nos dados aumentam", afirma ele, que também apresenta a possibilidade de os dados serem manipulados de acordo com o interesse das empresas que integrarão o banco de dados do Ibri. "Será que se tiverem interesse em comprar ou vender imóveis não vão indiretamente puxar a brasa para o lado delas?", questiona.

Para garantir que os anseios de Nasser Junior não se tornem realidade, o pesquisador da Fundação Getúlio Vargas recorreu a metodologias científicas comprovadas internacionalmente. "Avaliamos como o mercado imobiliário internacional tem medido o rendimento de seus ativos e adequamos essas metodologias à realidade do mercado nacional", explica Picchetti, que defende que se houver uma metodologia transparente e bem definida, assim como uma boa amostragem, não há como o resultado não ser eficiente. "Há ainda um conselho consultivo composto pelos mais variados agentes do setor para minimizar esse risco", completa Carla.

A seriedade do índice também é defendida por Petrucci. "Basta olhar o número e a qualidade das associações, sindicatos e empresas engajadas no desenvolvimento dos indicadores." Entre as patrocinadoras do Ibri estão a BM&F Bovespa, Cyrela Comercial Properties, CB Richard Ellis, Walter Torre, Colliers International, Jones Lang Lasalle, Banco Brascan, Associação Brasileira de Grandes Consumidores Industriais de Energia e de Consumidores Livres e Secovi.

O indicador é representado ainda pela Previ (Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil), Petros (Fundação Petrobras de Seguridade Social), Funcef (Fundação dos Economiários Federais), Fundação Cesp, Valia (Fundação Vale do Rio Doce de Seguridade Social), Fapes (Fundação de Assistência e Previdência Social do BNDES), Fundação Itaubanco, Fundação Ecos, Prevhab (Previdência Complementar).

Os receios talvez façam parte do ineditismo do indicador. "O problema é desenvolver a primeira estatística, após esse primeiro passo o mercado vai andar por si só, incrementar constantemente as estruturas do Ibri e até criar subíndices", acredita Carla.

ed. Pini

Num primeiro momento, o índice trará dados consolidados apenas sobre imóveis comerciais, como shoppings, escritórios e galpões

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